Você pode estar pagando ITBI a mais sem saber.
Descubra se o imposto cobrado na compra ou reorganização do seu imóvel é realmente devido ou se há espaço jurídico para reduzir, postergar ou até afastar essa cobrança.
Imagine fechar negócio no imóvel dos sonhos, montar uma holding familiar ou organizar o patrimônio e depois descobrir que a prefeitura cobrou ITBI em cima de um valor inflado, em momento errado ou sem respeitar as imunidades previstas na Constituição e em decisões recentes do STF e STJ.
Aqui, o foco é simples:
✅ Identificar cobranças abusivas ou desnecessárias de ITBI
✅ Usar a jurisprudência a seu favor
✅ Escolher a melhor estratégia para reduzir custos e proteger seu patrimônio
Atendimento conduzido pelo Dr. Herval Forny – Economista e Advogado (UERJ), pós-graduado em Direito Imobiliário, Notarial e Registral, especialista em Holding Familiar e Planejamento Patrimonial, com mais de 150 famílias atendidas em todo o Brasil.
QUEM PRECISA SE PREOCUPAR COM ITBI DESNECESSÁRIO
Se alguma dessas situações é sua, vale olhar com lupa a cobrança do ITBI:
Você está comprando um imóvel (residencial ou comercial) e a prefeitura quer cobrar com base em “valor de referência” ou tabela “de mercado”, maior do que o valor real negociado.
Está estruturando ou já estruturou uma holding familiar e vai integralizar imóveis no capital social.
Pretende transferir imóveis para uma empresa (operacional ou patrimonial) como forma de reorganização societária (fusão, cisão, incorporação), e foi surpreendido com cobrança integral de ITBI.
Está passando por inventário, doação, usucapião ou regularização de imóvel e não sabe se o ITBI é devido, quando é devido ou qual deve ser a base de cálculo correta.
Em todos esses cenários, existem teses jurídicas consolidadas que podem:
• Reduzir o valor cobrado,
• Adiar o momento do pagamento, ou
• Afastar a incidência do ITBI em parte da operação.Você não precisa “brigar com a prefeitura sozinho” nem arriscar perder o negócio.
ONDE A REDUÇÃO OU NÃO PAGAMENTO DESNECESSÁRIO DE ITBI SE APLICA
- Aqui estão as principais áreas em que uma análise estratégica de ITBI faz diferença real no seu bolso:
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1. Holding Familiar e Planejamento Sucessório
Na constituição de holding familiar, a integralização de imóveis no capital social pode contar com imunidade de ITBI, desde que observados limites constitucionais e critérios definidos pelo STF (como o Tema 796: tributação apenas sobre o que exceder o capital integralizado, em certas hipóteses).
Isso impacta diretamente:
• Quem deseja evitar o inventário e os elevados custos financeiros e emocionais;
• Quem quer organizar a sucessão em vida;
• Famílias que buscam economia tributária estruturada, e não “gambiarras”. -
2. Redução de Impostos em Compras e Vendas de Imóveis
Muitos municípios insistem em cobrar ITBI com base em “valor venal de referência” genérico, maior que o valor efetivamente declarado na compra. O STJ, porém, já firmou entendimento de que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade — e que a prefeitura não pode simplesmente inventar um valor maior sem processo administrativo regular.
Tradução:
Se o seu ITBI foi calculado em cima de um valor muito acima do contrato, pode haver espaço para revisão do imposto, com redução de base de cálculo ou devolução de valores pagos a maior. -
3. Integralização de Imóveis em Empresas e Reorganizações Societárias
Ao transferir imóveis para integralizar capital social de empresas (inclusive holdings patrimoniais), a Constituição prevê imunidade de ITBI, salvo em casos específicos ligados à atividade imobiliária preponderante.
Da mesma forma, operações como fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoas jurídicas podem se beneficiar de regimes diferenciados, evitando pagamento em duplicidade ou cobranças indevidas. -
4. Inventário, Doações, Usucapião e Regularização de Bens
Na prática, é muito comum existir confusão entre ITBI, ITCMD e outros tributos na hora de:
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Fazer inventário (judicial ou extrajudicial);
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Doar imóveis para herdeiros em vida;
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Regularizar a posse por usucapião;
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“Colocar o imóvel em dia” junto ao cartório e à prefeitura.
Uma orientação técnica sólida evita pagar imposto em fase errada, em duplicidade ou sobre uma base de cálculo artificialmente inflada.
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COMO FUNCIONA NA PRÁTICA
Nada de fórmulas mágicas. O trabalho é técnico, mas o caminho é simples para você:
Etapa 1– Análise preliminar pelo WhatsApp
Você nos contata via WhatsApp para entendermos seu caso.
Etapa 2– Agendamento de Sessão de Viabilidade
Marcamos uma reunião de 1:30 (valor fixo) para avaliarmos seu caso. Na sessão de viabilidade são enviados um formulário e uma planilha de bens e o cliente não precisa enviar nenhum documento, apenas ficar de posse da declaração do Imposto de Renda (DIRPF), para esclarecer eventuais dúvidas.
Nesta reunião são extraídas informações sobre a família e o patrimônio.
Etapa 3 – Análise Jurídica Personalizada e Planejamento
Envio de documentos: DIRPF; informações sobre inscrição municipal e matrícula dos imóveis, data de aquisição dos imóveis, onde estes documentos são analisados.
O Dr. Herval analisa sua situação à luz da Constituição e da jurisprudência mais atual do STF e STJ, verificando:
– Se há imunidade aplicável;
– Se o momento da cobrança está correto (fato gerador só no registro do imóvel, e não antes);
– Se a base de cálculo usada pela prefeitura é legal ou abusiva.
Você recebe, em linguagem clara, os caminhos possíveis:
– Pedido administrativo de revisão;
– Ajuizamento de mandado de segurança ou ação judicial;
– Ajustes de estrutura (no caso de holding, empresa, reorganização societária).
Etapa 4 – Ação e Execução
Após escolher o cenário que melhor convém, colocamos em execução o plano escolhido.
Quem é Dr. Herval Forny?
Herval Forny é graduado em Economia, pela UERJ.
Advogado, graduado pela UERJ, com pós graduação em Direito Imobiliário; e Direito Notarial e Registral.
Especializado em Holding Familiar e legalização de imóveis.
Professor palestrante na disciplina Planejamento Patrimonial, Sucessório e Tributário.
Membro da Comissão de Planejamento Patrimonial, da OAB/RJ, Subseção da Barra da Tijuca.
Membro do Time Holding Brasil, maior comunidade de profissionais ligados a Holding Familiar.
Professor convidado da disciplina: PLANEJAMENTO FAMILIAR SUCESSÓRIO. HOLDING FAMILIAR. DOUTRINA & PRÁTICA, da Faculdade Nacional de Direito, da UFRJ
Também atua na área de inventários, legalização de imóveis e execuções fiscais.
TIRANDO PRINCIPAIS DÚVIDAS
“É garantido que meu ITBI será reduzido ou cancelado?”
Não. Seria irresponsável prometer isso. Cada caso depende dos documentos, da legislação municipal e da jurisprudência aplicada. O que garantimos é uma análise técnica honesta: se não houver tese sólida, você saberá antes de gastar tempo e dinheiro.
“Isso não é ‘jeitinho’ para fugir de imposto?”
Não. Trata-se de aplicar corretamente a Constituição, as leis e os precedentes dos tribunais superiores, que justamente existem para evitar abusos de cobrança pelos municípios. É exercício legítimo de direito de defesa do contribuinte. Silveiro Advogados+1
“Quanto tempo leva para ter um retorno?”
A análise inicial costuma ser rápida, porque é feita diretamente com base nos documentos que você envia. Prazos de processos administrativos e judiciais variam por município e tribunal, e serão explicados na sua consulta.
“Moro fora do Rio de Janeiro. Posso ser atendido mesmo assim?”
Sim. O escritório já atende clientes de diferentes estados de forma 100% online, com videoconferência e assinatura digital reconhecida em todo o Brasil. hervalforny.com.br+1
“Quanto custa esse tipo de trabalho?”
Pagar ITBI a mais não é “normal”. É opcional – quando você não conhece seus direitos.
Pagar ITBI a mais não é “normal”. É opcional – quando você não conhece seus direitos.
Enquanto muitos aceitam o valor da guia sem questionar, você pode:
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Checar se está pagando imposto em cima de um valor exagerado;
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Ver se sua holding ou empresa poderia estar aproveitando imunidades;
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Evitar que o custo tributário destrua a viabilidade de uma compra, de uma reorganização societária ou de um planejamento sucessório bem feito.
Se você chegou até aqui, provavelmente já desconfia que algo está errado na cobrança.
O próximo passo não é “pesquisar mais no Google”.
Palestra realizada na Faculdade Nacional
de Direito da UFRJ, em 30/11/2023.
